Gestores de rehabilitación, una nueva figura para la que el arquitecto técnico resulta idóneo; Libro del Edificio Existente, un nuevo documento técnico imprescindible para cada comunidad de propietarios que opte a las ayudas; y unos programas de ayudas que pretenden multiplicar por diez el ritmo de la rehabilitación en España. Es el momento de la rehabilitación. Los nuevos reales decretos abren por fin la puerta a los fondos europeos que la harán posible.
Más de 4.400 millones de euros es la dotación de las ayudas, directas e indirectas, destinadas a la rehabilitación del parque residencial español. Largamente anunciadas, por fin se articulan mediante dos reales decretos publicados el 6 de octubre en el BOE. Más de cinco millones de edificios en España podrían beneficiarse de estas ayudas. La actividad rehabilitadora se verá sin duda potenciada. Y los arquitectos técnicos somos fundamentales e insustituibles en este segmento de actividad. El marco está establecido. Las comunidades autónomas deben ahora publicar sus convocatorias.
En busca de la sostenibilidad
Los datos del último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística revelan que en España, más de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980, es decir, anterior a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios. Son más de 5,5 millones de edificios residenciales.
Además, y según indica uno de los reales decretos en su preámbulo, «si se analiza la calidad de los edificios existentes a partir de su calificación energética, se observa que más del 81% de los edificios existentes se sitúa en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios en el caso del consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética. Por el contrario, se observa que los edificios que alcanzan la mejor calificación, la letra A, apenas representan el 0,3 % del total en el caso de las emisiones, y se sitúan en el 0,2 % en el caso de consumo energético. A ello se suma que más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles y, del total de edificios residenciales que tienen 4 plantas o más, alrededor de un 40 % no dispone de ascensor».
Los reales decretos aprobados tratan de impulsar la rehabilitación edificatoria, en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que cuenta con presupuesto europeo del denominado Fondo de Recuperación para contribuir al proceso de reconstrucción de las economías post-COVID-19. Se trata, en este caso, de adaptar el parque de edificios y viviendas en España a los retos europeos en materia de sostenibilidad.
Y para ello se acaban de publicar estos dos reales decretos. El R.D. 853/2021 regula los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social. Por su parte, el Real Decreto-ley 19/2021 establece medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, fundamentalmente, deducciones fiscales.
Programas de ayuda
El R.D. 853/2021 establece seis programas de ayuda, dotados con cerca de 3.500 millones de euros. Los tres primeros son los que más directamente inciden en nuestra actuación profesional.
- Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel edificio.
- Programa de ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas.
- Programa de ayuda a la elaboración del Libro del Edificio Existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación.
- Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio.
- Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación.
- Programa de ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes.
Gestores de rehabilitación: perfil idóneo
Introduce además la figura de los agentes y gestores de rehabilitación, personas físicas o jurídicas o entidad pública o privada, que pueden realizar actuaciones de impulso, seguimiento, gestión y percepción de ayudas públicas, elaboración de documentación o proyectos técnicos y otras acciones necesarias para el desarrollo de actuaciones de rehabilitación que puedan ser objeto de financiación. Los arquitectos técnicos tienen, evidentemente, un perfil idóneo para esta figura con la que se pretende dinamizar la actividad rehabilitadora y facilitar el acceso a las ayudas.
La actuación de los gestores de rehabilitación será autorizada por la propiedad, comunidad de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios. Y las comunidades autónomas podrán determinar sus funciones concretas.
Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel edificio
El programa subvencionará las obras de rehabilitación en edificios residenciales y en viviendas unifamiliares en las que se obtenga una mejora acreditada de la eficiencia energética, con especial atención a la envolvente edificatoria. Mediante las actuaciones subvencionadas se debe obtener una reducción de consumo de energía primaria no renovable del edificio igual o superior al 30%. Del ahorro energético finalmente obtenido dependerá el porcentaje subvencionado, con una cuantía máxima de 18.800 euros por vivienda. No obstante, puede aplicarse un criterio social, basado en situaciones de vulnerabilidad de sus propietarios o usufructuarios, que permite llegar al 100% del coste de la actuación.
Se exige como requisito para beneficiarse de estas ayudas que los edificios objeto de las actuaciones dispongan del denominado Libro del Edificio Existente (LEEx) o, en su defecto, un estudio sobre el potencial de mejora del edificio en relación con los requisitos básicos definidos en la LOE y un Plan de actuaciones en el que se identifique la actuación propuesta.
Programa de ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas
Este programa financiará las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas que sean domicilio habitual y permanente de sus propietarios, usufructarios o arrendatarios. Se subvencionarán las actuaciones encaminadas a:
- Reducción de la demanda energética (calefacción y refrigeración) de al menos un 7%.
- Reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos un 30%.
- Modificación o sustitución de elementos constructicos en la fachada destinados a su adecuación a los valores límite de transmitancia térmica y de permeabilidad al aire establecidos en el CTE.
El coste de la actuación debe ser igual o superior a los 1.000 euros por vivienda. El importe de la subvención será del 40% de dicho coste, con un límite de 3.000 euros por vivienda.
Programa de ayuda a la elaboración del Libro del Edificio Existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación
El R.D. define el Libro del Edificio Existente (LEEx) y detalla su contenido. Especifica, no obstante, que «cuando en el municipio o en la comunidad autónoma en que se sitúa el edificio objeto de este Libro, exista normativa que desarrolle un modelo propio de Inspección Técnica de Edificios, de Informe de Evaluación del Edificio o un instrumento análogo, que incluya todos los aspectos que forman parte del anexo I, se admitirá dicho modelo en sustitución de este, siempre que esté suscrito por técnico competente, se haya cumplimentado y tramitado de acuerdo con lo establecido en la normativa que le sea de aplicación y esté actualizado de conformidad con la misma. En los casos en que la información que aporten sólo responda parcialmente al anexo I, se incorporará directamente y se cumplimentará el resto».
El programa de ayuda se aplica a edificios con uso predominante de vivienda que sean anteriores al año 2000. Subvenciona parte de los gastos de honorarios profesionales correspondientes a la emisión del LEEx y el desarrollo de proyectos técnicos de rehabilitación integral de edificios.
Las cuantías de las ayudas dependerán del número de viviendas del edificio. Podrán alcanzar hasta los 3.500 euros por LEEx y hasta 30.000 euros por proyecto de rehabilitación.
Medidas fiscales
Los beneficios fiscales se establecen en el Real Decreto-ley 19/2021, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria. Introduce nuevas deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas (IRPF) por obras de mejora de la eficiencia energética en viviendas y edificios residenciales. Se aplican desde el mismo día de publicación del texto legal en el BOE, que fue el pasado 6 de octubre, sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual en edificios residenciales, acreditadas a través de certificado de eficiencia energética.
Las deducciones son:
- Del 20% por actuaciones que reduzcan un 7% la demanda de calefacción y refrigeración en la vivienda habitual.
- Del 40% por actuaciones que reduzcan un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o que mejoren la calificación energética alcanzando las letras A o B, efectuadas en la vivienda habitual.
- Del 60% por actuaciones que reduzcan un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o mejoren la calificación alcanzando las letras A o B, efectuadas en edificios residenciales.
Mayoría simple en comunidades de propietarios
El Real Decreto-ley facilita la toma de deciciones para este tipo de actuaciones, modificando la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, de forma que bastará la mayoría simple para acordar la realización de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio, la solicitud de ayudas y la financiación.
Del mismo modo, se refuerza la capacidad de actuación de las comunidades de propietarios para el acceso a la financiación de este tipo de obras propiciando su plena capacidad jurídica para la formalización de los créditos y se establece la creación de una línea de avales que ofrezca cobertura parcial del Estado, para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación.
